05 Oct Note sur la Loi du 27 juillet 2023
Sur les rapports locatifs
- Clause résolutoire
Obligation de la mention dans le bail d’habitation d’une clause résolutoire pour défaut de payement du loyer ou des charges ou du versement du dépôt de garantie
- Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire
Désormais le commandement de payer vise un délai de 6 semaines pour régler la dette (au lieu de 2 mois préalablement)
Application pour les baux en cours visant un commandement de payer de 2 mois : il existe nécessairement une contradiction entre une clause résolutoire visant un délai de 2 mois et l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 fixant un délai de 6 semaines.
En l’état, ignorant la position des magistrats sur cette question, le délai contractuel étant plus favorable au locataire, il est conseillé de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire 2 mois après la date de délivrance du commandement infructueux.
- Notification à la Préfecture de l’assignation délivrée au locataire :
6 semaines avant l’audience (au lieu de 2 mois)
- Délais de paiement accordés à l’audience :
Le juge peut à la demande du bailleur, du locataire ou d’office accorder des délais de paiement de 3 ans maximum (inchangé) seulement aux conditions cumulatives suivantes :
Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
Capacité du locataire à régler sa dette
- Délais réduits pour quitter les lieux :
Article L412-1 du code des procédures civiles : l’expulsion ne peut avoir lieu avant un délai de 2 mois qui suit le commandement, mais ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge quand notamment le relogement n’a pas abouti du fait du locataire.
Ce délai de deux mois ne s’applique pas en cas de mauvaise foi de la personne expulsée ou quand les personnes sont entrées dans les lieux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de voies ou de contrainte (squat).
Article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution : l’occupant sans droit ni titre, à la suite d’une décision de justice ordonnant l’expulsion, peut toujours saisir le JEX pour solliciter des délais pour quitter les lieux, mais ces délais seront désormais compris entre 1 mois et 1 an (contre 3 mois et 3 ans).
Sur le squat
- Introduction de nouveaux articles dans le code pénal
Article 315-1 du code pénal : qui sanctionne d’une part le fait de s’introduire dans un local d’habitation, commercial, agricole, professionnel (notion de domicile élargie) à l’aide de manœuvres, menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet et d’autre part de s’y maintenir
Article 315-2 du code pénal : se maintenir sans droit ni titre dans le local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de 2 mois.
Article 226-4-2-1 du code pénal : toute propagande ou publicité en faveur des méthodes incitant ou facilitant le squat
- Aggravation des peines encourues :
Article 226-4 du code pénal : les faits visés par l’article 315-1 du code pénal sont réprimés par une peine de 3 ans et 45.000 € d’amende encourues (contre 1 an et 15.000 € d’amende)
Article 313-6-1 du code pénal : peines encourues désormais de 3 ans et de 45.000 € pour le fait de mettre à disposition d’un tiers, moyennant le versement d’une contribution un bien appartenant à autrui (contre 1 an et 15.000 € d’amende)